Att tänka på vid uthyrning av sin bostad i andra hand

Det är många som undrar vad som gäller vid uthyrning av sin bostad i andra hand. I den här artikeln ska vi titta närmare på några vanliga frågeställningar vid andrahandsuthyrning, nämligen:

• När får jag hyra ut?
• Hur länge får jag hyra ut?
• Vilken hyra får jag ta ut?
• Vilken uppsägningstid är det som gäller?
• Finns det något besittningsskydd?
• Måste vi skriva ett avtal?

De regler som blir aktuella vid andrahandsuthyrning beror på om det gäller en bostadsrätt eller en hyresrätt. För bostadsrätter behöver man framför allt ta hänsyn till den så kallade privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad), medan det för hyresrätter främst är hyreslagen i jordabalken som aktualiseras.

Tänk på! Om du hyr ut två bostadsrätter gäller privatuthyrningslagen endast för den första uthyrningen, för den andra gäller jordabalkens regler. Och om du hyr ut fler än två bostadsrätter räknas det normalt som näringsverksamhet och då gäller jordabalkens regler för samtliga uthyrningar.

Tänk på! Uthyrning av villa, radhus eller ett fritidshus som man äger är inte att betrakta som en andrahandsuthyrning i lagens mening. Sådan uthyrning regleras av särskilda regler som inte ställer upp samma begränsningar som vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt eller hyresrätt. Till exempel behövs normalt inget särskilt godkännande för att få hyra ut sin villa eller sitt radhus eller fritidshus. Detsamma gäller vid uthyrning av en så kallad ägarlägenhet, vilken i detta avseende är att jämställa med uthyrning av villa, fritidshus eller radhus med äganderätt.

När får man hyra ut sin bostad i andra hand?

Bostadsrätt

Generellt sett gäller att en bostadsrättshavare får hyra ut sin bostadsrätt (t.ex. lägenhet eller radhus) till någon annan, dvs. i andra hand, med tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse. Det spelar ingen roll om du tar ut någon hyra eller vilken relation du har till den som bor i bostaden, tillstånd krävs ändå. Vägrar styrelsen att ge tillstånd kan bostadsrättshavaren söka tillstånd i hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra tillstånd.

Exempel på godtagbara skäl är tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsamboende med sin partner och uthyrning till barn eller andra närstående. Du kan också ha rätt att hyra ut din bostadsrätt om den för tillfället är svårsåld på grund av hur marknaden ser ut. I sådant fall får du normalt hyra ut i högst ett år. Därtill kan styrelsen tillåta uthyrning av andra skäl.

Styrelsen, å andra sidan, kan ha befogad anledning att vägra tillstånd till uthyrning om andrahandshyresgästen inte är skötsam. Vidare ligger det ofta i en bostadsrättsförenings intresse att det inte pågår alltför många andrahandsuthyrningar samtidigt. Detta kan också få betydelse när hyresnämnden gör en avvägning mellan bostadsrättsföreningens och bostadsrättshavarens intressen.

Bestämmelserna gäller även när en bostadsrättshavare ska hyra ut en lokal som innehas med bostadsrätt.

I fråga om en bostadsrätt som innehas av en juridisk person krävs inget godtagbart skäl för tillstånd, endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Skulle du hyra ut i andra hand utan att ha samtycke eller tillstånd riskerar du att förverka bostadsrätten. Det betyder att du förlorar rätten till bostaden.

Tänk på! Rent ekonomiskt skäl är normalt sett inte tillräckligt för ett tillstånd. Du kan alltså inte flytta hem till föräldrarna och hyra ut din bostadsrätt för att det vore bra för plånboken. Skulle du däremot flytta in till någon förälder som blivit sjuk för att hjälpa till med vården skulle det troligen vara ett godtagbart skäl för tillstånd.

Tänk på! Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om det anges i föreningens stadgar. Avgiften får maximalt motsvara 10 % av ett prisbasbelopp per år och bostad. Den får dock bara gälla vid regelrätta andrahandsupplåtelser, dvs. när bostaden upplåts för att användas självständigt. Bor bostadsrättshavaren kvar i bostaden tillsammans med en eller flera inneboende, har föreningen inte rätt att ta ut någon avgift.

Hyresrätt

Andrahandsuthyrning av en hyresrätt får endast ske med hyresvärdens tillstånd. Om hyresvärden inte vill lämna sitt tillstånd kan hyrestagaren söka tillstånd i hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om det finns beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen. Det kan vara på grund av sjukdom, arbete eller studier på annan ort eller provsamboende. Den som hyr i andra hand är en skötsam person.

Ett tillstånd om andrahandsuthyrning ska tidsbegränsas (normalt ett år) och kan förenas med vissa villkor.

Om du hyr ut bostaden utan tillstånd riskerar du att förlora den.

Tänk på! Gången är att du först frågar hyresvärden eller bostadsrättsföreningen om lov, och om hyresvärden eller bostadsrättsföreningen inte godkänner andrahandsuthyrningen kan du ansöka om tillstånd i hyresnämnden.

Tänk på! Du behöver inget tillstånd för att ha någon inneboende, dvs. att hyra ut en del av bostaden samtidigt som du själv bor kvar i den. Det krävs inte heller något tillstånd om flera personer äger lägenheten tillsammans, men bara en av dem bor där.

Hur länge får man hyra ut sin bostad i andra hand?

Bostadsrätt

Det finns ingen lagstadgad gräns för hur länge du får hyra ut din bostadsrätt. Däremot kan det finnas regler om detta i bostadsrättsföreningen stadgar. I sådant fall gäller dessa och styrelsen kan då inte medge att andrahandsuthyrningen pågår längre tid än så. Om det inte står något särskilt om detta i stadgarna kan andrahandsuthyrningen förlängas så länge styrelsen godkänner detta. Vanligtvis lämnar bostadsrättsföreningen tillstånd som gäller i ett (1) år i taget.

Hyresrätt

Ett tillstånd till andrahandsuthyrning brukar gälla i ett (1) år i taget. Det finns dock inget i lag som reglerar hur länge en hyresrätt får hyras ut i andrahand, eller hur många gånger som andrahandsuthyrning får förlängas. En hyresrätt kan alltså hyras ut i andra hand så länge hyresvärden godkänner det (eller hyresnämnden).

Tänk på! Utgångspunkten är att all andrahandsuthyrning ska vara tillfällig, dvs. att uthyraren antingen ska flytta tillbaka eller gör sig av med bostaden efter andrahandsuthyrningen.

Tänk på! Hyresnämndens tillstånd ges endast för en viss begränsad tid, normalt sett inte längre än ett (1) år åt gången. Det finns dock undantagsfall då du kan få tillstånd för en längre tid, till exempel vid en längre tids tjänstgöring utomlands. Ifall hyresvärden eller bostadsrättsföreningen inte går med på fortsatt uthyrning efter att tillståndet löpt ut kan du söka nytt tillstånd i hyresnämnden. Hyresnämnden brukar däremot inte ge tillstånd för längre tid än tre (3) år sammanlagt.

Vilken hyra får man ta ut?

Bostadsrätt

När du hyr ut din bostadsrätt i andrahand har du rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra enligt privatuthyrningslagen. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Det har alltså ingen betydelse om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Här är det uthyrarens faktiska kostnader som gäller. Vidare får uthyraren ta ut ersättning för eventuella möbler och annan utrustning som ingår i hyran.

Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd. Du som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriva en ansökan till din motpart där du begär villkorsändring. Om ni inte kommer överens, kan du som vill ha villkorsändringen ansöka om att hyresnämnden ska avgöra tvisten. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.

Tänk på! Om du hyr ut två bostadsrätter har du bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första uthyrningen, för den andra gäller jordabalkens regler. Och om du hyr ut fler än två bostadsrätter räknas det normalt som näringsverksamhet och då gäller jordabalkens regler för samtliga uthyrningar.

Hyresrätt

Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt gäller jordabalkens regler. Normalt sett innebär det att du får använda den hyra du själv betalar som utgångspunkt för vad som är skäligt. Hyr du ut bostaden möblerad har du rätt att göra ett påslag upp till 15 procent. Tillägg för annat som ingår i hyran, till exempel hushållsel, bredband eller parkering, får inte överstiga de faktiska kostnaderna.

En andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra kan ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig och för att få hyran sänkt för den fortsatta hyrestiden. En ansökan om återbetalning måste lämnas in till hyresnämnden senast 3 månader efter att hyresavtalet upphörde. Återbetalning kan medges för hyror upp till två (2) år tillbaka i tiden, räknat från ansökningsdagen. För andrahandshyresavtal som träffats innan den 1 oktober 2019 kan dock återbetalning endast avse hyror för ett (1) år tillbaka i tiden.

Vilken uppsägningstid är det som gäller?

Bostadsrätt

Vid uthyrning av bostadsrätt regleras uppsägningstiden av privatuthyrningslagen. Där framgår att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre (3) månader efter uppsägningen, om ni inte avtalat längre uppsägningstid. Hyresgästen kan alltid kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en (1) månad efter uppsägningen. Detta gäller oavsett om andrahandshyresavtalet gäller på obestämd tid (tills vidare) eller bestämd tid (t.ex. lika länge som tillståndet till andrahandsuthyrningen gäller).

Hyresrätt

När du hyr ut din hyresrätt i andra hand gäller jordabalkens bestämmelser om uppsägningstid. Vid uthyrning på obestämd tid (tills vidare) kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre (3) månader från uppsägningen, om ni inte avtalat längre uppsägningstid. Hyresgästen kan alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre (3) månader från uppsägningen. Om andrahandsuthyrningen gäller på en bestämd tid som är längre än tre (3) månader gäller i regel följande:

• hyresvärden kan inte säga upp hyresavtalet i förtid (utan att hyresgästen brutit mot hyresavtalet);
• hyresgästen kan när som helst säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre (3) månader från uppsägningen; och
• avtalet måste sägas upp senast tre (3) månader före hyrestidens utgång, annars förlängs hyresavtalet.

Då tillståndet till andrahandsuthyrningen endast gäller en viss tid är det alltså viktigt att andrahandshyresvärden inte glömmer att säga upp hyresavtalet i tid. 

Tänk på! Det är andrahandshyresvärdens ansvar att se till att hyresavtalet upphör när tillståndet att hyra ut bostaden i andra hand löper ut. Därför måste andrahandshyresvärden ta kontakt med sin hyresvärd i så god tid att andrahandshyresvärden hinner säga upp andrahandshyresavtalet om hyresvärden inte går med på att förlänga tillståndet.

Finns det något besittningsskydd vid andrahandsuthyrning?

Bostadsrätt

Nej, vid uthyrning av sin bostadsrätt enligt privatuthyrningslagen så kan inte hyresgästen få något besittningsskydd. Parterna har möjlighet att avtala om att hyresgästen ska ha rätt till förlängning av hyresavtalet men det är väldigt ovanligt eftersom parterna då gör avsteg från vad som gäller enligt lag och det vanligtvis inte ligger i hyresvärdens intresse.

Hyresrätt

Ja, om hyresgästen hyrt bostaden längre än två (2) år i följd. Det innebär att andrahandshyresvärden måste ansöka hos hyresnämnden om det uppstår en tvist och andrahandshyresgästen inte lämnar bostaden. Hyresnämnden tar då ställning till om avtalet ska upphöra eller löpa vidare. Om uthyrningen i andra hand ska pågå längre tid än två (2) år i följd bör ni alltså avtala bort besittningsskyddet. Det ska då ske i en särskild handling som undertecknas av båda parterna (se exempel här). Överenskommelsen om att avstå besittningsskyddet måste godkännas av hyresnämnden såvida inte överenskommelsen gäller i högst fyra (4) år från det att hyresförhållandet inleds och avser vissa skäl, t.ex. att andrahandshyresvärden ska flytta tillbaka till bostaden.

Måste vi skriva ett avtal?

Även om det inte är något krav så är det viktigt att det finns ett skriftligt avtal avseende andrahandsuthyrningen. Fördelen är att du kan visa vad ni har kommit överens om, till exempel hyran, hyrestiden, uppsägningstiden och andra villkor som ska gälla för uthyrningen.

Tänk på! Ifall du skriver ett avtal med andrahandshyresgästen innan hyresvärden (eller hyresnämnden) har tillåtit andrahandsuthyrning så är det viktigt att du skriver in ett särskilt villkor om att avtalet bara gäller om du får tillstånd att hyra ut.

Funderar du på att hyra ut din hyresrätt eller bostadsrätt?

Med Juridok skapar du enkelt ett hyresavtal för andrahandsuthyrning. I tjänsten besvarar du ett antal frågor med hjälp av tydlig vägledning. Sedan får du ett hyresavtal som är anpassat för just din situation. Prisvärt, snabbt och smidigt!