Gåvobrev Fast egendom

Enligt 1 kap 1 § i Jordabalken är fast egendom jord som är indelad i fastigheter. Till en fastighet hör allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör.

Fast egendom kan alltså lite förenklat beskrivas som ett avgränsat markområde (dvs. en fastighet), med eller utan byggnader. Det finns också tredimensionella fastigheter som kan vara under eller ovanför marken. Garage under jord och ägarlägenheter är exempel på tredimensionella fastigheter. Alla fastigheter har en viss fastighetsbeteckning (till exempel Gävle, Champinjonen 12 eller Jönköping, Domaren 14). I Lantmäteriets fastighetsregister finns detaljerad information om fastigheter och där står också fastighetsbeteckningar. Om du vill ha information om din egen fastighet kan du få det i Lantmäteriets e-tjänst.

Ja, vid gåva av fastighet måste man skriva ett gåvobrev för att ägandet av fastigheten ska övergå till mottagaren. Detta gäller oavsett om gåvan endast gäller en del av fastigheten. Ett löfte om att ge bort en fastighet i gåva är inte bindande.

Ett gåvobrev avseende en fastighet behöver uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Den information som anges i punktlistan nedan ska finnas med och gåvobrevet ska vara underskrivet av både den som ger bort fastigheten (givaren) och den som får fastigheten (mottagaren).

• Information om givare och mottagare.
• Information om fastigheten (inkl. fastighetsbeteckning).
• En gåvoförklaring som anger hur stor del av fastigheten som ges bort.
• Information om gåvan delats upp på flera mottagare.
• Eventuella övriga villkor för gåvan.

För att mottagaren ska kunna få sin gåva registrerad hos Lantmäteriet, och erhålla lagfart, behöver dessutom underskrifterna på gåvobrevet vara bevittnade av två personer.

En gåva mellan makar blir gällande mot givarens borgenärer när den har registrerats av Skatteverket, det följer av Äktenskapsbalken. För att registrera gåvobrevet så ska det signeras av makarna och skickas in i original. Du hittar mer info hos Skatteverket. Någon motsvarande reglering finns inte för sambor.

Samtycke make

Ett samtycke till gåvan behövs från gåvogivarens make/maka om fastigheten som ges bort utgör giftorättsgods. Om fastigheten är enskild egendom till följd av äktenskapsförord behövs, trots det, samtycke om den utgör makarnas gemensamma bostad.

Samtycke sambo

Ett samtycke till gåvan behövs från gåvogivarens sambo om fastigheten som ges bort utgör samboegendom.

En ansökan om lagfart ska göras till Lantmäteriet inom tre månader från undertecknandet av gåvobrevet. För att ansökan ska beviljas måste gåvogivarens underskrift vara bevittnad av två personer (se ovan angående formkrav). Annars förklaras ansökan vilande. Reglerna om lagfart finns i 20 kap. 1,2 och 7 §§ Jordabalken.

Notera att expeditionsavgiften för lagfartsansökan är 825 kronor. Om lån övertagits av gåvomottagaren så kan stämpelskatt behöva betalas (se nedan angående skulder).

Om givaren har lån avseende fastigheten och tanken är att de ska tas över av mottagaren så ska det hanteras i gåvobrevet. För att överlåta en skuld måste man också inhämta samtycke från långivaren (som i de allra flesta fall är en bank). Hör därför med långivaren (banken) om samtycke. Om övertagande av lånet är en förutsättning för gåvan så ska det anges i gåvobrevet.

Om lån ska övertas (eller annan ersättning ska lämnas) vid gåva av fastighet kan det uppstå en skyldighet att betala stämpelskatt eller kapitalvinstskatt.

Skyldighet att betala stämpelskatt blir aktuellt om storleken på lånet som övertas uppgår till eller överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. Detta regleras av stämpelskattelagen. Om gåvan bara avser 50 % av fastigheten, ska man jämföra lånet som övertas med halva fastighetens taxeringsvärde.

Enligt inkomstskattelagen blir kapitalvinstbeskattning aktuellt om lånet som ska övertas av mottagaren uppgår till eller överstiger fastighetens taxeringsvärde vid gåvotillfället.

Kontrollera gärna dessa frågor i förväg med Lantmäteriet och Skatteverket om tanken är att lån ska övertas av mottagaren. Om det finns ett villkor i gåvobrevet om att ta över lån behöver man också visa för Lantmäteriet att lånen tagits över i samband med ansökan om lagfart.

En fastighetsgåva kan förenas med olika villkor.

Enskild egendom

I gåvobrevet är det vanligt att ange att gåvan ska utgöra enskild egendom för mottagaren. På så vis säkerställs att mottagaren inte går miste om fastigheten vid en bodelning (mer om detta finns att läsa under äktenskapsförord och samboavtal). Tänk på att om makar eller sambor ger egendom till varandra så måste de skriva ett samboavtal eller ett äktenskapsförord för att göra gåvan till enskild egendom mellan varandra.

Överlåtelseförbud

Gåvan kan även vara villkorad av att mottagaren inte får överlåta fastigheten utan givarens samtycke. Ett överlåtelseförbud innebär att gåvomottagaren inte äger rätt att överlåta (sälja, byta eller ge bort) gåvan utan gåvogivarens samtycke. Enligt Högsta domstolen (NJA 1993 s. 529) innebär ett överlåtelseförbud även ett förbud mot att pantsätta fastigheten. I alla fall om inte annat uttryckligen angivits i gåvobrevet eller framgår av andra omständigheter. Anledningen till detta är att en pantsättning kan leda till just det som ett överlåtelseförbud avser att förhindra, nämligen en övergång av äganderätten.

Förskott på arv

Om gåvan inte ska utgöra ett förskott på arv för mottagaren ska det också anges i gåvobrevet. Gåvor som lämnas till någon som har laglig rätt att ärva gåvogivaren kan utgöra förskott på arv (om gåvomottagaren är gåvogivarens bröstarvinge presumeras det till och med). När en gåva utgör förskott på arv så kommer gåvans värde avräknas från det som gåvomottagaren har rätt att ärva efter gåvogivaren. När arvet efter gåvogivarens ska fördelas kommer man alltså minska gåvomottagarens andel minskas med värdet av gåvan. Man bör därför ange i gåvobrev om gåvan ska eller inte ska utgöra ett förskott på arv.

Tillträde och fortsatt nyttjande

Givaren kan även bestämma en viss dag då mottagaren ska få tillgång till gåvan samt att givaren eller någon annan ska få nyttja fastigheten efter gåvotillfället. Om man ger bort en gåva så kan man nämligen skriva in ett villkor där man som gåvogivare förbehåller sig eller annan rätten att nyttja gåvan. Det kallas för ett nyttjanderättsförbehåll.