Stor guide – hyresavtal lokal andra hand
Denna stora guide redogör för allt som är viktigt att tänka på när man ska skriva/ingå ett hyresavtal för en lokal som ska hyras i andra hand.
Innehållsförteckning
- Vad är ett hyresavtal för lokal i andra hand?
- Måste jag skriva ett hyresavtal när jag ska hyra ut eller hyra en lokal i andra hand?
- Vad ska man tänka på avseende hyran?
- Finns det regler om oskälig hyra?
- Vad ska man tänka på när det gäller hyrestiden?
- Vilka uppsägningstider ska man förhålla sig till?
- Krävs samtycke för att hyra ut en lokal i andra hand?
- Hur får hyresgästen använda sig av lokalen?
- Ansvar, deposition och borgen?
- Får en andrahandshyresgäst ett indirekt besittningsskydd?
- Hur gör jag om jag vill undvika att hyresgästen konkurrerar med oss?
1. Vad är ett hyresavtal för lokal i andra hand?
Den som hyr ut en lokal kallas för hyresvärd och den som hyr en lokal kallas för hyresgäst. I ett vanligt hyresavtal är hyresvärden den som äger fastigheten. Men, även en hyresgäst kan hyra ut hela eller delar av sin lokal till en annan hyresgäst. Då uppstår en uthyrning i andra hand (en s.k. andrahandsupplåtelse). Hyresavtalet kallar man normalt för ett ”andrahandshyresavtal” eller ett ”andrahandshyreskontrakt”.
Hyresgästen (förstahandshyresgästen) blir vid en uthyrning i andra hand hyresvärd gentemot sin hyresgäst (andrahandshyresgästen) men kvarstår samtidigt i hyresavtalet gentemot sin hyresvärd (förstahandshyresavtalet). Förstahandshyresgästen behåller alltså sina rättigheter och skyldigheter enligt sitt eget hyresavtal med fastighetsägaren. Förstahandshyresavtalet får därför stor påverkan för andrahandshyresavtalet. Det är t.ex. vanligt att hyresvärden i andrahandshyresavtalet rakt av vill spegla väsentliga villkor från förstahandshyresavtalet eller ha ännu tuffare villkor mot sin hyresgäst. Andrahandshyresgästen får dock ingen relation till fastighetsägaren utan har bara sin hyresvärd (förstahandshyresgästen) som motpart.
2. Måste jag skriva ett hyresavtal när jag ska hyra ut eller hyra en lokal i andra hand?
Nej, det finns inga formkrav för hyresavtal. Ett hyresavtal avseende en lokal som hyrs ut i andra hand behöver alltså inte vara skriftligt utan ett muntligt hyresavtal räcker. Däremot är det svårt att utan ett skriftligt hyresavtal bevisa vad hyresgästen och hyresvärden har kommit överens om. Vi rekommenderar därför alltid att man skriver ett hyresavtal när man ska hyra eller hyra ut en lokal i andra hand.
I många fall vill man dock att hyresgästen ska avstå från sitt indirekta besittningsskydd och en överenskommelse om det måste ske i en separat handling. Därmed måste avståendet ske skriftligen.
3. Vad ska man tänka på avseende hyran?
Hyran ska vara till beloppet bestämd. I de allra flesta fall är detta inget problem eftersom man bestämmer hyran som ett belopp, exempelvis 10 000 kronor / månad. Men i vissa fall vill man ha en mer rörlig hyra och då måste man vara mer noggrann. I hyresavtalet måste hyran för det första vara så preciserad eller beräkningsbar att man därigenom kan slå fast vad hyresgästen ska betala i hyra. Det får inte vara otydligt. Vidare får rörlig hyra bara förekomma om hyrestiden är längre än tre år. Ersättning för el, värme eller VA som hyresgästen nyttjar, men som inte ska ingå i hyran, får dock alltid vara rörlig.
4. Finns det regler om oskälig hyra?
När det gäller andrahandsuthyrning av lokal så är parterna i princip helt fria att, när de ingår hyresavtalet, komma överens om storleken på hyran. Självklart finns det generella lagregler om att oskäliga avtalsvillkor kan jämkas men det är mycket svårt att tillämpa dessa bestämmelser. Om en hyresgäst är beredd att betala högre hyra än en annan så kommer sannolikt den förstnämnde få hyresavtalet. Marknaden bestämmer alltså i grund och botten storleken på hyran.
5. Vad ska man tänka på när det gäller hyrestiden?
Hyrestiden enligt ett hyresavtal kan antingen vara bestämd eller obestämd. Om hyresgästen ska hyra lokalen under bestämd tid så har parterna i förväg bestämt en slutdag (t.ex. 31 december 2025). Parterna har rätt att avtala om hur kort eller lång tid de vill (dvs. ett halvår, ett år, tre år eller längre). Om hyresgästen ska hyra lokalen på obestämd tid så sker uthyrningen tills vidare och då finns ingen bestämd slutdag. Hyresavtalet gäller då till det blir uppsagt. Hyrestiden i ett andrahandshyresavtal bör vara kortare eller sammanfalla med hyrestiden enligt hyresvärdens eget hyresavtal med fastighetsägaren. Då förhindrar man att det uppstår en situation där förstahandshyresavtalet upphör innan andrahandshyresavtalet.
6. Vilka uppsägningstider ska man förhålla sig till?
Uppsägningstiden är olika beroende på om hyrestiden är bestämd eller obestämd. Det är förnuftigt att avtala på så sätt att uppsägningstiden för parterna i andrahandshyresavtalet är kortare eller sammanfaller med uppsägningstider som står i hyresvärdens eget hyresavtal med fastighetsägaren. Då förhindrar man att det uppstår en situation där förstahandshyresavtalet kan upphöra innan andrahandshyresavtalet.
När hyrestiden är obestämd så gäller hyresavtalet tills det sägs upp. Enligt hyreslagen kan hyresavtal på obestämd tid sägas upp med nio månaders uppsägningstid. Uppsägning ska ske till ett ”månadsskifte” dvs. till den sista i en månad. Hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om längre uppsägningstid för båda parter. Om en kortare uppsägningstid har avtalats så gäller den bara när hyresgästen säger upp men inte när hyresvärden säger upp.
När hyrestiden är bestämd, och längre än nio månader, så måste hyresavtalet sägas upp om man vill att det ska upphöra att gälla vid hyrestidens slut. Gör man inte det så förlängs avtalet. Uppsägningstiden av ett hyresavtal på bestämd tid regleras i hyreslagen. Det anges att uppsägning avseende en lokal ska ske senast:
– en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
– en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
– tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader, och
– nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader.
Hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om längre uppsägningstid för båda parter. Om en kortare uppsägningstid har avtalats så gäller den bara när hyresgästen säger upp men inte när hyresvärden säger upp.
7. Krävs samtycke för att hyra ut en lokal i andra hand?
Det beror på om hyresgästen hyr ut hela eller delar av sin lokal.
Hela lokalen
Om en hyresgäst ska hyra ut hela sin lokal så krävs antingen samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. Om hyresvärden inte skulle ge samtycke till andrahandsuthyrningen så kan hyresnämnden ändå ge tillstånd. Då måste hyresgästen vända sig till hyresnämnden och ge in en ansökan. Hyresnämnden ska ge tillstånd om följande rekvisit är uppfyllda:
- hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden, och
- hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Om hyresnämnden ger tillstånd så kan nämnden begränsa tillståndet tidsmässigt, exempelvis till ett år, eller förena det med särskilda villkor.
Notera att om en hyresgäst hyr ut sin lokal utan samtycke så finns det risk för att hyresavtalet sägs upp till omedelbart upphörande. En andrahandshyresgäst bör därför vara noggrann med att få se en skriftlig handling som dokumenterar hyresvärdens samtycke. Det kan ta form som en separat handling eller som ett villkor i hyresavtalet mellan hyresgästen och dennes hyresvärd.
Del av lokalen
Om uthyrningen endast avser en del av lokalen krävs varken samtycke eller tillstånd. Detta är en regel som är tvingande, dvs. uthyrning utan samtycke av en del av lokalen är tillåtet även om det i förstahandshyresgästens hyresavtal anges att det krävs samtycke. En uthyrning förutsätter dock att den inte medför men för hyresvärden, dvs. att lokalen används för ett annat ändamål än det avsedda eller att hyresgästen beter sig på ett olämpligt sätt. Notera vidare att det kan vara förnuftigt av andra skäl att informera hyresvärden om att uthyrning sker.
Hur stor del av en lokal kan hyras ut utan samtycke?
Som framgick ovan så krävs samtycke från hyresvärden när en hel lokal hyrs ut i andra hand. Ibland uppstår frågor om hur stor del av en lokal som kan hyras ut utan samtycke, eller vad som krävs för att man ska bedöma uthyrningen som en del av lokalen? För att avgöra dessa frågor ska man inte bara titta på antalet rum eller liknande utan man ska även bedöma i vilken grad som andrahandshyresgästen har rätt att självständigt bruka lokalen. Om förstahandshyresgästen inte alls ska ha rätt att nyttja lokalen är det alltså fråga om en uthyrning av hela lokalen även om inte alla rum hyrs ut till andrahandshyresgästen.
8. Hur får hyresgästen använda sig av lokalen?
Man får inte utan sin hyresvärds tillstånd ändra inriktning på den verksamhet som bedrivs i lokalen. Även ifråga om andrahandsuthyrningen måste därför den verksamhet som hyresgästen bedriver hålla sig inom ramen för förstahandshyresgästens ändamål med lokalen. Om förstahandsgästen använder lokalen som café kan inte andrahandshyresgästen använda lokalen som frisörsalong.
9. Vilket ansvar har hyresvärden för andrahandshyresgästen?
Vid andrahandsuthyrning så kommer förstahandshyresgästen ha kvar sina rättigheter och skyldigheter enligt sitt eget hyresavtal med fastighetsägaren. Det innebär att om andrahandshyresgästen exempelvis tar sönder något i lokalen så kommer förstahandshyresgästen ansvara för det inför sin hyresvärd. Det kan därför vara bra att kräva någon form av säkerhet från andrahandshyresgästen, till exempel en deposition eller en borgen.
En deposition innebär att hyresgästen överför ett belopp till hyresvärden som säkerhet för förpliktelser enligt hyresavtalet. Depositionen fungerar alltså som en säkerhet för betalning av hyra och krav på ersättning som hyresvärden eventuellt kan ha, till exempel om hyresgästen orsakar skador. Depositionen betalas in när hyresgästen flyttar in och betalas tillbaka när hyrestiden tagit slut, givet att hyresvärden inte dessförinnan tillgodogjort sig den.
En borgen fungerar så att någon annan än hyresgästen (borgensmannen) går i god för att hyresgästen kommer fullgöra hyresavtalet. Borgensmannen lovar alltså att betala ersättning om hyresgästen inte fullgör skyldigheter eller förpliktelser som åligger denne enligt hyresavtalet.
10. Får en andrahandshyresgäst ett indirekt besittningsskydd?
Om hyresförhållandet inte upphör innan det varat längre än nio månader så får en lokalhyresgäst ett indirekt besittningsskydd i förhållande till sin hyresvärd. Det gäller alla lokalhyresgäster, antingen de har förstahandskontrakt eller hyr i andra hand. Om hyresvärden säger upp och vägrar förlänga hyresavtalet kommer lokalhyresgästen visserligen bli av med hyresavtalet. Men, på grund av besittningsskyddet kan lokalhyresgästen, efter en intresseavvägning, få rätt till ersättning av sin hyresvärd. Lokalhyresgästen blir alltså av med hyresavtalet men kan ha rätt till ersättning.
Två undantag finns dock. Om hyresförhållandet upphör på grund av att hyresrätten förverkas, dvs. att hyresgästen måste lämna lägenheten i förtid, så har lokalhyresgästen inget besittningsskydd. Detsamma gäller om säkerhet som lämnats av lokalhyresgästen, t.ex. en pant eller borgen, försämras och hyresvärden säger upp hyresförhållandet på den grunden.
Reglerna om detta finns i 12 kap 56 § Jordabalken.
Kan man avstå besittningsskyddet?
Ja, en hyresgäst kan avstå från besittningsskyddet. Då måste hyresvärden och hyresgästen komma överens om detta i en särskilt upprättad handling. En sådan överenskommelse är giltig under förutsättning att vissa formkrav uppfylls. Om överenskommelsen träffas innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd måste som huvudregel dessutom hyresnämnden godkänna avståendet. Överenskommelsen gäller dock utan hyresnämndens godkännande, om den träffas för en tid om högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden är att hyresgästen avstår från rättigheterna om:
- hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen, eller
- i fråga om lokal som upplåts i andra hand, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra.
Reglerna om detta finns i 12 kap 57 § Jordabalken.
11. Hur gör jag om jag vill undvika att hyresgästen konkurrerar med oss?
En hyresvärd som hyr ut delar av sin lokal vill ofta undvika risker med konkurrens från en hyresgäst som ska bedriva en snarlik typ av verksamhet. Då kan hyresvärden begära att hyresgästen ska åta sig att inte konkurrera med hyresgästens verksamhet under hyrestiden. Ett sådant åtagande kan man kombinera med ett förbud för hyresgästen att inte rekrytera/värva hyresvärdens anställda och kunder.
Skriv online med Juridok
Tjänsten ställer de frågor som är relevanta för att skapa ett hyresavtal avseende en lokal/del av en lokal som ska hyras ut i andra hand. Med hjälp av den vägledning du får så svarar du på frågorna och beroende på dina svar får du följdfrågor. Till slut används dina svar för att skapa ett juridiskt korrekt hyresavtal som tillgodoser dina behov.
01.
Välj ett dokument
02.
Besvara frågorna
03.
Betala med kort om du inte har abonnemang
04.
Ladda hem ditt unika dokument