Hyresavtal hyresrätt (2a hand) eller bostadsrätt

Hyresavtal andrahandsuthyrning hyresrätt eller hyresavtal bostadsrätt – skriv online hos oss!

Med Juridok skapar du enkelt ett hyresavtal för andrahandsuthyrning av en hyresrätt eller ett hyresavtal för uthyrning av en bostadsrätt. Modulen kan man alltså använda när en bostadsrättshavare ska hyra ut sin bostadsrätt eller när en hyresgäst ska hyra ut sin hyresrätt i andra hand och det är en vanlig bostadslägenhet som uthyrningen avser. I tjänsten besvarar du ett antal frågor med hjälp av tydlig vägledning. Sedan får du ett hyresavtal som är anpassat för just din situation (mer info om hur tjänsten fungerar här). Prisvärt, snabbt och smidigt!

Tillämplig lag

Om det är en bostadsrätt som du ska hyra ut så får du direkt i tjänsten reda på om privatuthyrningslagen eller hyreslagen (12 kap. jordabalken) kommer gälla för uthyrningen. Tjänsten tillämpar sedan automatiskt korrekta regler när du går vidare och besvarar frågor. Du behöver inte svara på frågor som är irrelevanta för din uthyrning och ditt dokument kommer bara innehålla relevanta avtalsvillkor. Hyresavtalet blir alltså helt skräddarsytt för din situation.

Vill du bara prova vilken av privatuthyrningslagen eller hyreslagen som är tillämplig för din uthyrning kan du göra det gratis med oss här.

Hyrestiden i ditt hyresavtal

Hyrestiden kan vara bestämd eller obestämd. Om hyresgästen ska hyra lägenheten under bestämd tid så har man bestämt en slutdag i förväg (exempelvis 31 december 2025). Parterna har rätt att avtala om hur kort eller lång tid de vill (dvs. ett halvår, ett år, tre år eller längre). Om hyresgästen ska hyra lägenheten på obestämd tid så sker uthyrningen tills vidare och då finns ingen bestämd slutdag. Hyresavtalet gäller då tills en part säger upp det.

Vilka uppsägningsregler gäller?

Hyreslagen

När hyrestiden är obestämd så gäller hyresavtalet tills det sägs upp.

Om hyrestiden är bestämd och hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd så behöver hyresavtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresförhållandet är den sammanlagda tid som hyresgästen har hyrt lägenheten. Hyresförhållandets längd är oftast lika lång som hyrestiden (dvs. tidsperioden ovan) men inte alltid. Det kan ju hända att man ingår flera hyresavtal efter varandra. Om hyrestiden i ditt hyresavtal inte är längre än nio månader så får du möjlighet att välja om du vill avtala att hyresavtalet ska upphöra automatiskt när hyrestiden är slut eller om man ska behöva säga upp det för att det ska upphöra att gälla vid hyrestidens slut.

Privatuthyrningslagen

När hyrestiden är obestämd så gäller hyresavtalet tills det sägs upp.

Om hyrestiden är bestämd behöver det inte sägas upp för att upphöra gälla på slutdagen – det upphör med automatik. Hyresavtalet får enligt privatuthyrningslagen dock sägas upp i förtid av såväl hyresvärden som hyresgästen.

Uppsägningstiden i ditt hyresavtal

Beroende på om din uthyrning regleras av privatuthyrningslagen eller hyreslagen (12 kap. jordabalken) så kommer olika regler gälla angående vilka uppsägningstider som parterna måste tillämpa.

Hyreslagen

Hyrestiden är obestämd

När hyrestiden är obestämd så gäller hyresavtalet tills det sägs upp. Enligt hyreslagen kan hyresavtalet då sägas upp med tre månaders uppsägningstid. Uppsägning ska ske till ett ”månadsskifte” dvs. till den sista i en månad. Hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om längre uppsägningstid men det gäller i så fall bara i förhållande till hyresvärden. En hyresgäst till en lägenhet har nämligen alltid rätt att säga upp ett hyresavtal att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Om en kortare uppsägningstid än tre månader har avtalats så gäller det bara när hyresgästen säger upp men inte när hyresvärden säger upp.

Hyrestiden är bestämd

När hyrestiden är bestämd, och längre än nio månader, så måste man säga upp hyresavtalet om man vill att det ska upphöra att gälla vid hyrestidens slut. För det fall att uppsägning till det datumet inte sker i rätt tid så kommer det innebära en förlängning av hyresavtalet. Enligt hyreslagen sker förlängningen på obestämd tid, dvs. tills det sägs upp, men parterna kan avtala om att förlängningen ska ske på bestämd tid, dvs. till exempel med ett år.

Hyreslagen reglerar vilka uppsägningstider som gäller för ett hyresavtal som löper på bestämd tid. Enligt hyreslagen ska uppsägning avseende en bostadslägenhet ske senast:

• en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
• en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, och
• tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader.

Hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om längre uppsägningstid men en hyresgäst till en lägenhet har alltid rätt att säga upp ett hyresavtal att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Om parterna har avtalat en kortare uppsägningstid så gäller den kortare tiden bara när hyresgästen säger upp men inte när hyresvärden säger upp.

Privatuthyrningslagen

Obestämd tid

När hyrestiden är obestämd så gäller hyresavtalet tills det sägs upp.

Uppsägning från hyresgästen

Enligt privatuthyrningslagen får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Parterna har inte möjlighet att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla när hyresgästen säger upp. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet den 5 juli, upphör det alltså att gälla den 31 augusti.

Uppsägning från hyresvärden

Enligt privatuthyrningslagen får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet den 5 juli, upphör det alltså att gälla den 31 oktober. Parterna har möjlighet avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla när hyresvärden säger upp.

Bestämd tid

Om hyresavtalet löper på bestämd tid behöver det inte sägas upp för att upphöra gälla på slutdagen – det upphör med automatik. Hyresavtalet får enligt privatuthyrningslagen dock sägas upp i förtid av såväl hyresvärden som hyresgästen. Om hyresgästen skulle bo kvar i lägenheten efter slutdagen, utan protest från hyresvärden så anser man att hyresavtalet blivit förlängt på obestämd tid.

Uppsägning från hyresgästen

Enligt privatuthyrningslagen får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Parterna har inte möjlighet att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla när hyresgästen säger upp. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet den 5 juli, upphör det alltså att gälla den 31 augusti.

Uppsägning från hyresvärden

Enligt privatuthyrningslagen får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet den 5 juli, upphör det alltså att gälla den 31 oktober. Parterna har dock möjlighet att avtala om att en längre uppsägningstid ska gälla när hyresvärden säger upp. Parterna kan också avtala bort hyresvärdens möjlighet att säga upp hyresavtalet innan slutdagen.

Hyran – hur hög får den vara??

Hyreslagen

Hyran för en lägenhet ska var bestämd till ett visst belopp, dvs. den får inte vara rörlig (indexreglerad). Den måste också vara skälig annars kan hyresgästen ha rätt att få återbetalning av hyra utöver skäligt belopp (tillsammans med ränta). En hyra är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Hyresavtal för andrahandsuthyrning av hyresrättslägenhet

Vid uthyrning av en hyresrättslägenhet i andra hand så anser man inte att en hyra är skälig om den överstiger den hyra som hyresvärden själv betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter.

Privatuthyrningslagen

Hyran för en lägenhet ska vara bestämd till ett visst belopp, dvs. den får inte vara rörlig (indexreglerad). Parterna får förvisso fritt avtala om vad hyran ska uppgå till. Dock får den ska inte påtagligt överstiga summan av kapital- och driftskostnaden för lägenheten. Då kan hyresnämnden besluta att justera ner hyran. Nedan följer ett exempel på hur man kan räkna ut en månadshyra.

Kapitalkostnaden

Kapitalkostnaden räknar man fram genom att applicera en en skälig avkastningsränta på lägenhetens marknadsvärde. Att applicera en avkastningsränta som är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta är acceptabelt. Låt säga att lägenhetens marknadsvärde är 5 000 000 kr. Per den 1 januari 2022 var referensräntan 0 % så vi räknar med en avkastningsränta om 3 procent. Med dessa förutsättningar så är den årliga kapitalkostnaden 0,03 * 5 000 000 = 150 000 kr. Om hyresvärden har lånat pengar för att köpa lägenheten eller inte saknar betydelse helt och hållet.

Driftskostnaden

Driftskostnaden är hyresvärdens kostnader för el, uppvärmning, bredband, gas, VA-avgifter, sotning, snöskottning etcetera. Här avser man de faktiska kostnader som hyresvärden betalar till leverantörer. I driftkostnaden ingår också den avgift som hyresvärden betalar till bostadsrättsföreningen.

Låt säga att hyresvärdens faktiska kostnader för el, uppvärmning, gas, vatten uppgår till 12 000 kr per år och att avgiften till föreningen är 24 000 kr per år. Driftkostnaderna är då 36 000 kr per år.

Hyran

Summan av den årliga kapital- och driftskostnaden är således 150 000 + 36 000 = 186 000 kr.
Genom att dividera 186 000 med 12 kan vi räkna fram att hyresgästen ska betala en hyra om 15 500 kr per månad.

Möblerad eller omöblerad

Om du ska hyra ut din bostadslägenhet möblerad så behöver du ta ställning till om du ska ta betalt för slitage av möblemanget genom ett hyrestillägg.

Hyreslagen

Ett hyrestillägg för möbler får man ta ut om möblerna inte ingår i ens egen hyra (dvs. som förstahandshyresgäst). Ett hyrestillägg för möbler får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar.

Privatuthyrningslagen

Vad hyrestillägget ska vara är inte bestämt i privatuthyrningslagen utan storleken måste man bestämma från fall till fall. Som en tumregel bör det dock inte vara högre än 15 procent av hyran för andra likvärdiga hyreslägenheter. Om hyran för jämförliga lägenheter i området är cirka 6 000 kr per månad så kan man alltså ta ut ett tillägg med 0,15*60 000 = 900 kr.

Borgen, deposition eller förskottshyra – kan man ha det i hyresavtal?

Ja, det är till och med vanligt att hyresvärden kräver att hyresgästen betalar förskottshyra eller ställer annan säkerhet för sina förpliktelser enligt hyresavtalet.

En förskottshyra är en hyra som hyresgästen betalar i förskott, dvs. hyresgästen erlägger helt enkelt betalning för ett visst antal framtida månadshyror innan hyresavtalet träder i kraft. På så sätt kan hyresvärden känna sig trygg med att hyresgästen har betalningsförmåga att betala hyra.

En deposition innebär att hyresgästen överför ett belopp till hyresvärden som säkerhet för att hyresavtalet kommer fullgöras. Depositionen fungerar alltså som en säkerhet för betalning av hyra och krav på ersättning som hyresvärden eventuellt kan ha, till exempel om hyresgästen orsakar skador i lägenheten. Depositionen betalar hyresgästen in före det att han/hon flyttar in och hyresvärden betalar tillbaka den när hyrestiden tagit slut, givet att hyresvärden inte dessförinnan tillgodogjort sig den.

En borgen fungerar så att någon annan än hyresgästen (den personen kallas borgensmannen) går i god för att hyresgästen kommer fullgöra hyresavtalet. Borgensmannen lovar alltså att betala ersättning om hyresgästen inte fullgör skyldigheter eller förpliktelser som åligger denne enligt hyresavtalet.

Besittningsskydd eller inte vid hyresavtal för andrahandsuthyrning

Hyreslagen

Den som hyr en bostadslägenhet under längre tid än två år har rätt till förlängning av hyresavtalet även om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Hyresgästen har då ett så kallat besittningsskydd. Hyresvärden och hyresgästen kan dock komma överens om att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning av hyresavtalet – de har alltså rätt att avtala bort besittningsskyddet. För att en sådan överenskommelse ska vara giltig måste hyresgästen och hyresvärden ingå ett ”avtal om avstående av besittningsskydd”. Avtalet måste ha formen av en ”särskild upprättad handling”, dvs. överenskommelsen kan inte ske genom en ”klausul” i hyresavtalet. Vidare behöver hyresnämnden som huvudregel ge sitt godkännande till överenskommelsen. Men när det gäller hyresavtal för andrahandsuthyrning av bostadslägenheter så krävs inte godkännande om överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år och överenskommelsens innebörd är att:

• hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning om hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten (eller överlåta den om fråga är om en bostadsrätt).

Privatuthyrningslagen

Om privatuthyrningslagen gäller för din uthyrning så kommer hyresgästen som utgångspunkt inte ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Hyresgästen har inte rätt till ett besittningsskydd enligt lagen. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet så måste alltså hyresgästen flytta från lägenheten. Parterna har möjlighet att avtala om att hyresgästen ska ha rätt till förlängning av hyresavtalet men det är väldigt ovanligt eftersom parterna då gör avsteg från vad som gäller enligt lag och det vanligtvis inte ligger i hyresvärdens intresse.

Boende

Om hyresgästen är ett företag, en verksamhet eller en organisation (aktiebolag, handelsbolag eller ekonomiska föreningar) så brukar hyresvärden vilja veta vem som faktiskt ska bo i lägenheten. Det kan därför vara en trygghet för hyresvärden om de som ska bo i lägenheten namnges i hyresavtalet.

Så nu skriver vi ditt hyresavtal…

Så, nu kan du det mest relevanta och vi kan utforma ditt hyresavtal. Klicka på ”Skriv online” så börjar vi.