Välj en sida

Dolt fel

Om man som köpare har förvärvat egendom och den avviker från vad som följer av avtalet eller den avviker från vad man annars har fog att förutsätta så föreligger det ett fel. För att avvikelsen ska vara ett dolt fel så ska felet vara sådant att köparen inte borde ha upptäckt det vid en undersökning av egendomen. Ett dolt fel ansvarar normalt säljaren för, men undersökningsplikten ser annorlunda ut beroende på om egendomen ifråga är lös egendom eller fast egendom.

Vid köp av fast egendom

Fast egendom är jord som är indelad i fastigheter. Till en fastighet hör också allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör. En fastighet är felaktig om den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om felet består i att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet så föreligger ett så kallat konkret fel. Om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta så föreligger ett så kallat abstrakt fel. Både ett konkret fel och ett abstrakt fel kan vara dolt.

Undersökningsplikt vid köp av fast egendom

Vid köp av fast egendom så har köparen en undersökningsplikt. Enligt 4 kap. 19 § Jordabalken får köparen, som fel, inte åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Om det föreligger ett fel och köparen inte kunde upptäcka felet vid en sådan undersökning så är det ett dolt fel och då ansvarar säljaren för felet. Om köparen kunde upptäcka felet så får han/hon ansvara för felet.

En fastighetsköpares undersökningsplikt är mer långtgående än undersökningsplikten för en köpare av lös egendom. Han/hon bör alltid undersöka fastigheten, eftersom han/hon bär risken för sådana fel som borde ha kunnat upptäckas vid en undersökning. Att tala om en ”plikt” är dock lite missvisande eftersom det ju inte föreligger en lagstadgad skyldighet att faktiskt undersöka fastigheten. Det är bara fråga om en fördelning av risken för fel. Köparen svarar för fel som han borde ha kunnat upptäcka (synliga fel) och säljaren svarar för fel som köparen inte borde ha kunnat upptäcka (dolda fel). Om man ska förenkla detta kan man säga att fel som köparen kunde notera vid sin undersökning (fläckar, dålig lukt, sprickor, synbara skador osv) svarar han/hon för och fel som han/hon inte kunde se (felaktig diffusionsspärr, rördragning, fuktskador utan indikationer) svarar säljaren för.

Vid köp av lös egendom

Till lös egendom räknar man till exempel: en bostadsrätt eller del av en bostadsrätt, pengar, en tavla, saker / lösöre, aktier och andra värdepapper (i köplagen beskriver man lös egendom som ”varor”).

En förvärvad vara ska i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet. Varan ska vidare, om inte annat följer av avtalet, bland annat vara ägnad för det ändamål man i allmänhet använder varor av samma slag. Dessutom ska varan vara ägnad för det särskilda ändamål som köparen avsåg använda varan till, om säljaren vid köpet måste ha insett detta särskilda ändamål och köparen har haft rimlig anledning att förlita sig på säljarens sakkunskap och bedömning. Varan är felaktig om den avviker från detta eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta.

Undersökningsplikt vid köp av lös egendom

Köparen har inte någon skyldighet att på eget initiativ undersöka varan före köpet men borde göra det om säljaren uppmanar köparen därom. Skulle köparen före köpet ha undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får köparen inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen. Det gäller dock inte om säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

När köparen undersöker en vara före köpet, antingen på sitt eget initiativ eller på säljarens uppmaning blir omständigheterna i det enskilda fallet relevanta för att bestämma ”vad han/hon borde ha märkt”. En utgångspunkt för detta är den grad av omsorg som man kan kräva av en person i köparens ställning. Vid kommersiella köp kan man sannolikt hämta vägledning från det krav på undersökning som god affärssed ställer på en undersökning efter köpet. Är köparen däremot en fysisk person är kraven sannolikt lägre. Om köparen i ett sådant fall anlitar en fackman för att undersöka varan före köpet bör bedömningen normalt utgå från vad denne bort upptäcka. Bedömningen tar också hänsyn till vilken slags vara köpet avser, hur omfattande undersökningen varit och vilka praktiska möjligheter köparen med hänsyn till sina kunskaper och erfarenheter haft att vid sin undersökning upptäcka felet i fråga.

Kraven på undersökning enligt köplagen skiljer sig som du märker från vad som gäller vid fastighetsköp (se oven). Undersökningsskyldigheten, som gäller generellt vid fastighetsköp, är typiskt sett mer omfattande än den undersökning som en köpare av lös egendom ska göra när han/hon blivit anmodad att undersöka egendomen. Det betyder att undersökningsskyldigheten före köpet vid köp av en bostadsrätt, t.ex. ett radhus som ägs av en bostadsrättsförening, generellt är mindre omfattande än om köpet avsett en fastighet.

Skriv ditt köpeavtal med Juridok

Juridok har flera olika köpeavtal, ett för köp av lös egendom (i allmänhet), ett köp av bil, ett för köp av båt ett för köp av motorcykel och ett för köp av hund. Ett köpeavtal använder man för att dokumentera en överenskommelse om ett köp. Köpeavtalet anger den egendom som köpts, priset och andra villkor som gäller för köpet.

Skriv online med Juridok

 Tjänsten ställer de frågor som är relevanta för att skapa ett skräddarsytt dokument. Med hjälp av den vägledning du får så svarar du på frågorna och beroende på dina svar får du följdfrågor. Till slut används dina svar för att skapa ett dokument som tillgodoser dina behov. 

i

01.

Välj ett dokument

02.

Besvara frågorna

03.

Betala med kort om du inte har abonnemang

04.

Ladda hem ditt unika dokument