Uppsägning av hyresavtal

Hur säger man upp ett hyresavtal? Om du vill säkerställa att det sker på rätt sätt ska du göra din uppsägning med Juridok.

 Notera inledningsvis att denna text endast rör uppsägning av hyresavtal. Om du ska säga upp en annan typ av avtal än ett hyresavtal ska du använda vårt dokument för uppsägning av avtal.

Reglerna om hyrestid, uppsägningstid och hur uppsägning av ett hyresavtal ska ske regleras av kapitel 12 i jordabalken (hyreslagen) samt av lagen om uthyrning av egen bostad. Detta är inte helt okomplicerat så en kort genomgång av huvudreglerna är på sin plats.

Inledningsvis vill vi nämna att det finns två olika typer av hyresobjekt, det kan nämligen vara en lokal eller en bostadslägenhet som hyrs ut. Reglerna för lokaler och bostadslägenheter är olika eftersom man har ansett att en hyresgäst till en bostadslägenhet ska skyddas mer än en hyresgäst till en lokal. Därför är reglerna mer förmånliga för bostadshyresgästen. Vid avtal om uthyrning av en lokal får parterna istället mer frihet att avtala om vad de vill.

Vid uppsägning av hyresavtal ska man bl.a. ha koll på hyrestiden och uppsägningstiden

} Hyrestiden i ett hyresavtal kan vara antingen bestämd eller obestämd. Är hyrestiden obestämd så gäller hyresavtalet tills det sägs upp. Uppsägningstiden av ett sådant hyresavtal regleras i hyreslagen. Där anges att ett bostadshyresavtal kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid och att ett lokalhyresavtal kan sägas upp med nio månaders uppsägningstid. Uppsägning ska ske till ett ”månadsskifte” dvs. till den sista i en månad.

Är hyrestiden bestämd så står det i hyresavtalet vilket datum som det upphör. Men om man har hyrt lokalen/lägenheten längre än nio månader så måste man ändå säga upp hyresavtalet om man vill att det ska upphöra att gälla vid det datumet. Gör man inte det så förlängs avtalet på obestämd tid om man inte avtalat att avtalet då ska förlängas med en bestämd tid (exempelvis 12 månader till). Uppsägningstiden av ett hyresavtal på bestämd tid regleras också i hyreslagen. Det anges att uppsägning ska ske senast:

1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,
4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,
5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal.

Vid ett tidsbestämt hyresavtal behöver uppsägningen inte (som för obestämda avtal) alltid ske till ett ”månadsskifte” . Istället är det hyresavtalet som reglerar tidpunkten för uppsägning. Man kan alltså exempelvis ha ett avtal som ska sägas upp till mitten av en månad.

Andra grundläggande regler du bör ha koll på

Notera att hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om längre  uppsägningstid så det gäller att ha koll på vad som står i avtalet. Är däremot en kortare uppsägningstid avtalad så gäller inte det för hyresvärden, bara för hyresgästen. Hyresgästen har alltså rätt att kräva att den lagstadgade minimitiden om tre respektive nio månader upprätthålls av hyresvärden.

 En bostadshyresgäst har alltid rätt att säga upp ett hyresavtal att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller oavsett om hyrestiden är bestämd eller obestämd. Skulle hyresavtalets villkor om uppsägningstid vara ännu förmånligare för hyresgästen får han eller hon naturligtvis även utnyttja detta.

Lagen om uthyrning av egen bostad

 Det finns en relativt ny lag som gäller när en privatperson hyr ut sin egna bostad. För att lagen ska gälla krävs att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet och inte avser uthyrning av hyresrätt i andra hand. Lagen gäller när en privatperson hyr ut sin egen bostadsrättslägenhet, ett en- eller tvåfamiljshus, en ägarlägenhet eller ett annat ägt boende.

Lagen har särskilda regler kring hyresvillkor och uppsägningstid. Ett hyresavtal som omfattas av lagen får sägas upp av både hyresgästen och hyresvärden innan hyresavtalet har löpt ut (oavsett att avtalet ingåtts på bestämd tid).  Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.

Hur säger man upp ett hyresavtal?

Det finns en hel del regler som bestämmer hur en uppsägning ska gå till – det är lite snårigt helt enkelt. Det absolut viktigaste är att man ser till att  uppsägningen görs i tid och på rätt sätt. För att kunna bevisa att man har gjort en korrekt uppsägning så rekommenderar vi följande.

N Kontrollera alltid ditt hyresavtal för att säkerställa att det inte ställs särskilda krav på uppsägningen där.

N Uppsägningen ska vara skriftlig och ska ske till den som är motpart i hyresavtalet, dvs. hyresvärden eller hyresgästen. Informationen om din motpart och dennes adress står normalt sett i ditt hyresavtal. Är du hyresgäst kan uppsägningen även ske till den som är behörig att ta emot hyra för hyresvärden.

N I uppsägningshandlingen ska det anges vilket hyresavtal som sägs upp och tidpunkten när det ska upphöra.

N Det är av bevisskäl bra om du ser till att mottagaren av uppsägningen bekräftar att handlingen har mottagits.

Vad är besittningsskydd?

Enligt lag så har en hyresgäst (med vissa undantag) besittningsskydd till sin bostad eller lokal, under förutsättning att hyresgästen inte särskilt har avstått från skyddet. Den övergripande tanken med besittningsskyddet är att det ska avskräcka en hyresvärd från att vägra förlänga ett hyresavtal. Vid hyra av en bostad så innebär skyddet kortfattat att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet även om det sägs upp av hyresvärden.  Utgångspunkten är alltså att det ska förlängas. Notera att detta, som huvudregel, inte gäller om uthyrningen omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad (se ovan). Vid hyra av en lokal så innebär skyddet att hyresgästen har rätt till ersättning från hyresvärden om hyresavtalet sägs upp av hyresvärden. Det finns dock flera skäl som anses sakliga för att avsluta ett hyresavtal och då gäller inte besittningsskyddet – det ”bryts”.

Vad är mer viktigt att tänka på?

N Är du hyresgäst ska du skicka uppsägningen med rekommenderat brev. Uppsägning anses ske vid den tidpunkt man lämnar det rekommenderade brevet för postbefordran, dvs. datumet på postkvittot är avgörande. Se till att spara kvittot, det är ditt bevis för att uppsägning skett.

N Är du hyresgäst och ska säga upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring så ställs också särskilda krav på innehållet i uppsägningen. Då måste du ange hur du vill att villkoren ska ändras. Detta innehåll måste finnas annars är uppsägningen inte giltig.

N Är du hyresvärd så kan du normalt skicka med rekommenderat brev men om uppsägningen rör förverkande eller ett lokalhyresavtal så ska den alltid delges. Se till att en behörig företrädare (om bolag är det normalt en styrelseledamot eller vd) för hyresgästen kvitterar uppsägningen. Du har nämligen bevisbördan för att delgivning har skett. Detta kan du hantera på flera sätt och delgivning kan ske genom att uppsägningen överlämnas personligen eller genom rekommenderat brev med mottagningsbevis. Men om det är svårt att få en bekräftelse från en sådan person så får man anlita delgivningsman. Det kan ta lång tid så var ute i god tid.

N Är du hyresvärd och ska säga upp ett bostadshyresavtal bör du av god sed mycket kort ange orsaken för det så hyresgästen förstår varför han/hon är uppsagd. Ska du säga upp ett lokalhyresavtal ställs särskilda krav på innehållet i uppsägningen. Då måste du ange de villkor som du kräver för att förlänga hyresförhållandet om du vill att villkoren ska ändras. Vill du att hyresförhållandet ska upphöra måste du ange varför du vägrar förlänga det. Uppsägningen ska också innehålla information om att hyresgästen – om han/hon vägrar flytta utan ersättning – inom två månader från uppsägningen kan överlämna uppsägningen till hyresnämnden för medling. Detta innehåll måste finnas annars är uppsägningen inte giltig.

Vad kan hända om det blir fel vid uppsägning av ett hyresavtal?

Om man inte iakttar ovanstående krav finns stor risk för att motparten hävdar att uppsägning inte har skett och i värsta fall att hyresavtalet är förlängt. Det kan innebära stora värdeförluster. Se därför till att ha stenkoll på hyrestiden och uppsägningstiden. Kontrollera ditt hyresavtal och glöm inte tilläggsavtal där ändringar kan ha avtalats. Se också till att du skickar uppsägningen eller påbörjar delgivning i så god tid som möjligt – så att du inte riskerar en oönskad förlängning av hyresavtalet.

Så, nu kan du det mest relevanta och vi kan utforma din uppsägning. Ta fram det avtal du vill säga upp så ska vi vägleda dig när du svarar på frågorna.